你有没有发现，最近楼市的风向变了。
不是“涨价去库存”的老套路卷土重来，而是一套全新的政策组合拳悄然落地。国资收房、公共服务解绑户口、城市更新重磅规划，看似零散的三件事，实则是政策协同发力，瞄准的是同一盘重塑房地产逻辑的大棋，核心只有一个——推动行业从“高杠杆增量开发”，稳步转向“低杠杆存量运营”的新发展模式。
这盘棋的深意，多数人还没看懂。
先讲个真实的例子，上海普陀区曹杨新村的张阿姨，手里一套60㎡老破小挂了半年没动静，想换闵行89㎡的新房，却卡在“卖不掉旧房、凑不齐首付”的死循环里。
直到5月26日广州安居集团的收购政策落地，她才算看到了希望。这份专门针对核心区小户型的收购细则，采用“两次评估+协商确认”机制，收购价通常在市场价8.5-9折，还能绑定180天内买新房的置换福利。她那套市场价360万的房子，按8.8折收购能拿到316.8万，叠加新房置换补贴，实际首付仅需40万，比自己跟中介扯皮、被买家压价划算太多。
这就是此次楼市组合拳的重要一环——国资全面下场收购存量房，这不是简单的短期市场调节，而是打通一二手市场循环的系统性制度安排。
截至2026年5月下旬，全国已有超80城落地类似政策，上海、广州、苏州等36个重点城市还出台了专属细则，背后是央行2024年5月设立的3000亿元保障性住房再贷款托底，利率仅1.75%，期限最长可达5年，2024年9月后央行资金支持比例更是提至100%，政策力度拉满。
中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大的评价一针见血：“国资收房并非短期调节市场，而是住房制度改革的关键一步，通过打通置换链条，让房地产从‘增量扩张’转向‘存量优化’，这是行业新发展模式的重要路径。”
国资收房的巧思，藏在“精准”二字里。
收购二手房，只盯核心区70㎡以下、产权清晰、无抵押查封的小户型，既给这类“卖旧难”的房源设立了价格锚点，封堵恐慌性抛售导致的房价波动，又为业主提供了确定性退出通道，绑定“180天买新房”的规则，直接把购买力导入新房市场。
太仓的数据最有说服力，截至2026年1月底，当地通过“以旧换新”政策，累计成交新房495套，带动置换存量房581套，一二手市场的循环彻底被激活。
而收购开发商已建成未售的商品房，重点瞄准核心区小户型尾盘，按市场价5-7折收购后转为保障房，既给房企打通了快速回款的“止血通道”，缓解债务压力、守住保交楼底线，又能高效补充保障房供给，比新建保障房成本低30%、周期缩短一半，实现“去库存”与“惠民生”的双赢。
这和2016年棚改货币化有着本质区别，当年是“涨价去库存”，现在是“托底稳存量”，不抬房价、不搞全民兜底，远郊、大户型、产权有瑕疵的房子不在收购范围内，本质是在不注入市场泡沫的前提下，给行业注入政策性流动性。
就在国资收房全面推进的同时，第二项关键政策也应声落地——国务院5月18日成文、5月22日公开发布《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，明确提出逐步消除基本公共服务与户籍挂钩的因素。
这意味着，全国3.5亿流动人口、近4.8亿人户分离人口，其中约2.5亿未落户常住人口，将能和户籍人口同等享受教育、医疗、住房等基本公共服务，户口对住房的绑定效应，正在被慢慢解开。
这事儿对楼市的影响，远比表面看起来深远。
现在很多人在大城市工作，却非要回老家买房，核心原因就是孩子上学、医疗保障这些关键福利和户口绑定。有权威机构统计，2025年全国义务教育阶段随迁子女达1900万人，其中超60%因户口问题无法在常住地参加中考，这直接催生了大量“返乡购房潮”，也让很多城市的真实住房需求被严重压制。
政策落地后，这个僵局将被打破。
就像在杭州工作的安徽人小李，以前总担心孩子上学问题，迟迟不敢在杭州买房，现在只要在杭州常住，孩子就能享受同等教育资源，他大概率会选择在杭州置业，而不是在老家买一套常年闲置的房子。
业内专家测算，这一政策有望释放约3000万套潜在购房需求，尤其在公租房覆盖不足、房价收入比适中的长沙、成都、西安等城市，稳定的居住预期会直接提升本地购房意愿，和国资收房政策形成“需求释放+供给托底”的双重合力。
而5月28日国务院正式公开发布的《城市更新“十五五”规划》，则是此次楼市组合拳的第三项重要举措，这份5月22日签发的规划，明确未来五年要推进危旧房改造50万套、老旧小区改造约11.5万个、城中村改造4000个，中国城市规划设计研究院、中金公司联合测算总投资预计达15-20万亿元，不仅能稳住二手房基本盘，更给亟待转型的房企指明了发展方向。
过去房企靠“拿地—盖房—卖房”的高周转模式赚钱，现在这条路早已难以为继，而城市更新，正是房企从“建房商”转向“城市运营商”的最佳赛道。
万科就是典型代表，如今在上海、深圳参与了多个老旧小区改造项目，通过加装电梯、翻新管网、引入社区养老和托育服务，既提升了老房子的居住品质和市场价值，稳住了二手房基本盘，又能通过后续的运营获得稳定收益，形成了新的利润增长点。
对楼市而言，这项政策的作用更是双向的：一方面，城市更新提升了核心区存量房的价值，让二手房市场更稳定，而二手房稳了，“卖旧买新”的置换链条才能真正畅通；另一方面，给房企提供了新的现金流和发展方向，帮助房企化解债务风险、实现自救循环，最终推动整个行业的健康发展，也为地方化债提供了有力助力。
三大政策协同发力，看似各有侧重，实则环环相扣、目标一致。
国资收房是基础，打通置换链条、稳定市场预期、补齐保障房短板；公共服务解绑户口是关键，释放真实购房需求、夯实市场基本面；城市更新是未来，推动行业转型、构建长效发展机制，最终的落脚点，都是构建“市场商品房+政府保障房”的双轨体系，让房地产彻底回归居住属性。
这不是一次简单的市场调节，而是一次全面的行业转型。
短期看，能稳住市场预期，避免房价大起大落；中期看，能优化住房供给结构，解决新市民、年轻人的住房痛点；长期看，能推动房地产从增量开发转向存量运营，为房地产税、租购并举等长效机制的落地铺路。
当然，也要看清这轮政策的核心：不是“全民兜底”，而是“精准补链”。
远郊、大户型、产权有瑕疵的房子，始终不在政策托底范围内，未来的楼市，分化会越来越明显——核心城市、核心区域的优质资产会更具保值性，而非核心区域、非标房产则会加速出清，行业价值重估的过程已经开始。
对普通人来说，看懂这三大政策的深层逻辑，比盲目等待房价涨跌更重要，不管是想买房、换房，找准自身定位、顺势而为，才是当下最理性的选择。
（本文政策解读均基于官方公开文件，市场影响分析为行业常规研判，具体以各地实际落地政策为准）
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